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最严调控下的北京楼市:住宅二手房市

来源:chinazhibo.tv 作者:轩皓宇 人气: 发布时间:2017-03-24
摘要:3月17日,北京市出台包括上调二套房首付比例、认房不认贷、缩短贷款年限等在内的一系列调控政策,其力度堪称“史上最严”。政策出台之后的短短4天里,市场也发生了明显变化。 21世纪经济报道多方调研发现,此前十分火爆的二手房市场,如今正处于政策出台后

3月17日,北京市出台包括上调二套房首付比例、认房不认贷、缩短贷款年限等在内的一系列调控政策,其力度堪称“史上最严”。政策出台之后的短短4天里,市场也发生了明显变化。

21世纪经济报道多方调研发现,此前十分火爆的二手房市场,如今正处于政策出台后的“冰冻期”,供应量、带看量、成交量都大幅缩水,但业主报价并未明显下调。

新房市场的购买力同样受到影响,但由于总体供应不足,目前尚未表现出成交量的变化。主要的变化体现在成交结构上,在调控政策出台之后的3天内,商住房屋的成交比重由此前的56%上升到71%。这其中虽有供应层面的原因,但也反映出商住项目愈加受到青睐的势头。

分析人士指出,即使没有本轮调控,今年北京楼市成交量也会出现自发的下调。调控政策则会加剧调整的幅度,未来的成交量将会明显下滑,价格也有下调的可能。

二手房报价未见下降

“政策出台后这几天,我们店里没有一单成交的,来看房子的客户也少了很多。”链家地产定福庄西街门店经纪人王先生向21世纪经济报道表示,中国直播网 ,上周末出台调控政策后,该区域的新增房源量和看房者数量都明显下降,店里可谓门可罗雀。

作为对比,他表示,从春节后到新政前的这段时间,该门店的业务极其繁忙,经纪人经常加班,附近很多小区的成交价格都创下了“历史新高”。

按该人士的说法,该区域的房源以“老公房”为主,户型小,价格相对不高,业主多为首次置业者。政策出台后,由于二套房最低首付比例增至6成,这部分业主的换房需求被抑制,相应地,该区域的房源供应量也出现下降。

在需求方面,购房者在观望,尤其盼望二手房价格出现松动,因此也暂缓了看房和入市的步伐。

北京二手房市场的供需高峰期通常集中在周末。根据链家网的数据,新政出台后的3月18日(周六),链家地产的新增房源为1558套,比此前的一个周六(3月11日)的1882套下滑了17.2%。当日的新增客源和带看量分别为9028个和37339次,比3月11日分别下滑了28.4%和33.6%。3月19日,上述数据又进一步出现下滑。

到新政后的第一个工作日(3月20日),链家网当日录得新增房源1200套,新增客源3991个,带看量6699次,比调控前最后一个工作日(3月16日)分别下降23.0%、55.1%和67.1%。

从这组数据不难看出,相比供应,需求方面的下滑尤其明显。

链家研究院院长杨现领认为,北京二手房市场的换房客户占半数以上。对于这部分客户而言,中国直播网,政策导致首付比例明显增加。这一方面带来在途交易无法按合同执行,需要增加首付支出;另一方面,首付预算的增加可能带来客户购买力的相对下降。

但就目前来看,价格方面尚未出现松动。上述链家地产业务员表示,新政后的几天里,并未发现业主下调报价,但上调价格的情况已经停止。我爱我家刘家窑门店的一位业务员同样证实了这一情况。

有业内人士指出,由于此次调控力度较大,且此前二手房市场表现过于活跃。因此政策出台后,二手房交易的供需双方迅速出现观望情绪,导致交易骤停,价格亦被“冷冻”。预计经过1-2个月的消化期,市场会逐渐恢复至一个新的量价平衡。

杨现领表示,参考过去的经验和上海、深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少,价格涨幅出现收窄乃至回落。

商住项目仍然“日光”

与二手市场相比,新房市场的变化并不明显。这是因为,新政前北京的新房供应已处于低位,成交量也相对不高。

但新政的潜在影响已经出现。通州区某住宅项目销售人员向21世纪经济报道表示,新政出台后,项目对客户进行重新梳理,发现在小户型的销售中,按照60%的二套房首付比例,客户的首付款要比新政前增加50万左右;在大户型房源的销售中,按照80%的首付比例,客户的首付款将增加100万。

同时,若将贷款期限从30年缩短至25年,客户的月供也将增加2000至4000元不等。

按照这一测算,部分客户的支付能力将受到明显影响。另有一部分换房需求的客户,因二手房市场交易受阻,而只能暂缓购买新房的步伐。

亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示,新政出台后,新房住宅市场的客户受到影响,以往项目“不愁卖”的情况可能被改变,因此或将加快这类项目的供应节奏。

相比之下,这部分购房者可能进入新房市场的另一个领域——商住市场。

在新政出台的次日(3月18日),位于大兴区义和庄的一个项目开盘,推出的300套房源中,商住部分全部售罄,成为新政后的首个“日光盘”。

该项目为商业立项,但以住宅的形式进行销售,也即通常说的“商住房”。与纯住宅项目不同,此轮调控新政中的首付比例上调、认房认贷等政策,均未涉及商住项目。

“没有利空,便是利好。”郭毅说,由于商住项目的首付比例仍是50%,在当前的政策下有极大的优势,预计部分购房需求将转移到商住市场。

由于在多次调控中“完美躲过”,商住项目一直颇受北京市场的欢迎,其成交量也在去年超过纯住宅项目。根据亚豪机构的数据,2016年北京成交商住项目67708套,占新房成交的比重为58.7%。今年调控前(1月1日至3月17日),北京商住项目成交7169套,占比56.0%。

在新政出台后的三天里(3月18日、19日、20日),北京商住项目成交651套,占新房成交的比重增至71%。

  这一比例的提升,虽有商住项目集中放量的原因,但不难看出商住项目在新政后的受欢迎程度。郭毅认为,由于纯住宅项目供应量不大,且有高端化、远郊化的趋势,预计短时间内,商住项目的成交比重可能继续扩大。
责任编辑:轩皓宇
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